TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ 

fotolia-110362737-subscription-monthly-m-e1476272604314-1024x598.jpg

TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ 

1.Hukuki temel:

  2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesindekarşılıklılık şartı kaldırılmıştır.

   Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilir.

  Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelikbakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.

  Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyiiki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

 2.Sözleşmenin şekli:

  Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

  Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

 3. Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamalar:

a) Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir.

b)Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve izin almadıkça kiralaması mümkün değildir.

c)Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

d)Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz.

e)Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.

4. Başvuru ve izlenen yöntem:

   Alıcının ''Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşlarından olması ve Edinim Şartları''nı taşıması gerekmektedir.

 Başvuru:

 
   Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir.
(Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır.)

     Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.

 Online Başvuru:

  Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları,  (http://turkiye.gov.tr) veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (https://randevu.tkgm.gov.tr/) randevu sisteminden sıra numarası alabilir.
 

Gerekli belgeler:

a)Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

b)Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

c) İlgili Belediyeden, taşınmazın ''Emlak Rayiç Değeri Belgesi''nin alınması,

d)Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

e)Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında).

f) Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,

g)Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin özellikleri:

- Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiği veya Konsolosluğunca düzenlenen vekaletnameler.

- Yabancı ülke noterlerince ülke lisanında ilgilinin fotoğrafını da içerir şekilde düzenlenenvekaletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilip, tasdik şerhinin ülke lisanı yanında Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini de taşıması halinde bu tür belgeler ve vekaletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

- Ayrıca 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin ülke lisanında ilgilinin fotoğrafını da içerir şekilde düzenlediği vekaletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

İşlemin mali yönü:

a) İlgili Belediyeden alınan ''Emlak Rayiç Değeri''nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre belirlenen tapu harcı oranı %2’dir.)

b) Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir. (2017 yılı için en fazla 90,5 x 2.5 TL 

c) 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli, işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.(2017 yılı için: 422,5 TL)

5-Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar:

- Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

- Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz başvurusu yapılabilir.

- Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.

- Yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

- Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

 6-Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri:

  Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanunu’ nun 35.maddesi ile düzenlenmiştir.

a)Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

   İlgili özel kanunlar :

- 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu,

- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,

- 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu.

b) Bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde sınırlama uygulanmaz.

c) Yabancı Ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek, vb.) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

7- Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri:

   Yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip “yabancı sermayeli şirketler” in taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36.maddesi ve 16/08/2012 tarihli ''2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik''le düzenlenmiştir.

     Konuyla ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeleri”  konulu, 2012/13 (1735) sayılı genelgesi yayınlanmıştır.

 

Oturma İzni 

1. Yabancılar İçin Kısa Dönem Oturma İzni 
 

En fazla bir yıl süre için verilen kısa dönem oturma izni almak için Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancı uyrukluların ve Türkiye’de ticari bağlantı veya iş kuracak yabancı uyrukluların aşağıdaki belgeleri ilgili İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne teslim etmesi gerekmektedir:

 

1.1.  İlk Başvuru

 

  • Oturma izni başvuru formu

  • Pasaport veya yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi

  • Dört adet vesikalık fotoğraf

  • Kalacağı sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olduğuna dair beyan (Başvuru formunda beyan edilir. İdare destekleyici belge isteyebilir.)

  • Konutun başvuru sahibine ait olduğunu gösteren resmi belge*

  • Geçerli sağlık sigortası (aşağıdakilerden biri yeterli sayılır):

 

o İkili sosyal güvenlik sözleşmeleri kapsamında Türkiye’de sağlık hizmetlerinden faydalanabileceğine dair belge
o Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınmış provizyon belgesi
o Sosyal Güvenlik Kurumu’na genel sağlık sigortalısı olmak için yapılan başvuruya dair belge
o Özel sağlık sigortası

 

1.2. Uzatma Başvurusu

 

  • Oturma izni başvuru formu

  • Pasaport veya yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi

  • İki adet vesikalık fotoğraf

  • Kalacağı sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olduğuna dair beyan (Başvuru formunda beyan edilir. İdare destekleyici belge isteyebilir.)

  • Konutun başvuru sahibine ait olduğunu gösteren resmi belge*

  • Önceki oturma izni belgesinin ibrazı**

  • İdarenin talep etmesi halinde temas kurulacak kişi veya şirketlerden alınacak davet mektubu veya benzeri belgeler**

  • Geçerli sağlık sigortası (aşağıdakilerden biri yeterli sayılır):

 

o İkili sosyal güvenlik sözleşmeleri kapsamında Türkiye’de sağlık hizmetlerinden faydalanabileceğine dair belge
o Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınmış provizyon belgesi
o Uzatma süresini kapsayan özel sağlık sigortası

 

* Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancı uyruklular için gerekmektedir.

** Türkiye’de ticari bağlantı veya iş kuracak yabancı uyruklular için gerekmektedir.

 

2. Yabancılar İçin Uzun Dönem Oturma İzni

 

Uzun dönem oturma izni almak için Türkiye’de en az sekiz yıl kesintisiz ikamet etmiş yabancı uyrukluların aşağıdaki belgeleri ilgili İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne teslim etmesi gerekmektedir:

 

2.1. İlk Başvuru

 

  • Oturma izni başvuru formu

  • Pasaport veya yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi

  • Önceki oturma izni belgesinin ibrazı

  • İki adet vesikalık fotoğraf

  • Başvuru sahibinin son üç yıl içerisinde kamu kurum ve kuruluşlarından sosyal yardım almadığını gösteren belge

  • Kalacağı sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olduğuna dair beyan

  • Adli sicil kaydı

  • Geçerli sağlık sigortası (aşağıdakilerden biri yeterli sayılır):

 

o İkili sosyal güvenlik sözleşmeleri kapsamında Türkiye’de sağlık hizmetlerinden faydalanabileceğine dair belge
o Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınmış provizyon belgesi
o Sosyal Güvenlik Kurumu’na genel sağlık sigortalısı olmak için yapılan başvuruya dair belge
o Özel sağlık sigortası
o Başvuru sahibinin Adres Kayıt Sistemi’ne kayıtlı olduğunu gösteren belge

 

2.2. Uzatma Başvurusu

 

Süresiz verilir, uzatılmaz.

 

Oturma izinleriyle ilgili detaylı bilgi:

www.goc.gov.tr

 

12 Ocak 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan yeni düzenlemelere göre, aşağıdaki şartlardan herhangi birini karşılayan yabancılar, Bakanlığın teklifi ve Bakanlar Kurulu kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir:

 

  • En az 2.000.000 ABD doları tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Ekonomi Bakanlığınca tespit edilen

  • En az 1.000.000 ABD doları tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen

  • En az 100 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilen

  • En az 3.000.000 ABD doları tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilen

  • En az 3.000.000 ABD doları tutarında devlet borçlanma araçlarını üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine Müsteşarlığınca tespit edilen

 

 

İSKAN NEDİR?,KAT İRTİFAKI NEDİR?,KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

İSKAN NEDİR? 
İskan oturma izni, yapı kullanım izni olup, gayrimenkulün tasdik edilmiş projesine uygun yapılıp bitirilmesi durumunda, ilgili belediyece verilen bir belgedir. Aslında suyun, elektriğin, doğal gazın, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetlerinin bu belgeden sonra verilmesi gerekir. Ama işler hiçte öyle yürümüyor. İnşaatı yapan firma, ya inşaatı tasdikli projeye uygun yapmamış; ya da imara uygun yapmış, ancak kanuni prosedür ve ona bağlı harçlardan ve sigorta primleri gibi vesair giderlerden kaçındığı için iskan almaz. 

KAT İRTİFAKI NEDİR? 
İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılır ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınır. Temel kazınıp inşaata başlanır ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir. İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor. 

KAT MÜLKİYETİ NEDİR? 
İmarlı bir arsa üzerine ve o arsanın imar durumuna uygun inşaat projesi yaptırılır ve ilgili belediyece onaylanır. İnşaat projesi onaylanmış ve onaylı projeye sadık kalınarak yapı yapılıp bitirilir ve ilgili belediyeye iskan raporu için müracaat edilir. Belediyenin ilgili birimi inşaatı yerinde inceler resimlerini çeker, projeye uygun yapılmış ise iskan belgesini verir ve bu belge ile tapu dairesinden kat mülkiyetine geçilmiş olur. Kat mülkiyeti alınmış gayrimenkul imar mevzuatına uygun yapılmış kusursuz bir yapı demektir. Uzmanlar “ gayrimenkulün iskanı alınmamış ise hiç uğraşmayın” uyarısında bulunuyorlar. Çünkü genelde onaylı projenin dışına çıkılmış, yani inşaatın şema ve şekli değişmiş veya inşaatın alanı büyütülmüş oluyor. Bu durumda da belediyenin iskan belgesi vermesi artık mümkün değildir. Bu ancak genel bir imar affı ile mümkün oluyor. Bu durumda uğraşmanıza gerekte yoktur, çünkü her türlü hizmeti zaten almaktasınız. Bununla birlikte iskanı alınmamış olan kat irtifak tapulu konutlara bankalar konut kredisi veriyor. 

KAT İRTİFAKI MI? 
KAT MÜLKİYETİ Mİ? 

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti, genelde çoğu kişinin kafasında soru işaretlerine yer açmaktadır. Bu iki terimin karışmasından doğan ufak sorunlar ise bazen büyük aksaklıklar yaratabiliyor. İnşa edilecek yapıların, ayrı veya tek başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına ‘kat İrtifakı’ deniyor. Kat irtifakının kurulabilmesi için, ana yapı henüz tamamlanmamış olmalı ve yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. Ayrıca maliklerin tümünün isteği ile yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekir. Kat mülkiyeti ise, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türü oluyor.Arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türü olarak tanımlanıyor. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı talep üzerine, kat mülkiyetine çevrilebilir. 

GAYRİMENKUL ALIRKEN ŞUNLARA DİKKAT: 
Bina tamamlanmış ise, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp alınmadığı kontrol edilmeli. İskan, ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir. Eğer bina halen inşaat aşamasında ise, inşaat ruhsatının geçerlilik süresi içinde olup olmadığı kontrol edilmeli. Ruhsat süresi iki yıl içinde inşaata başlamak şartıyla toplamda beş yıldır. Eğer yapı inşaat aşamasında ise, firmanın güvenirliği mutlaka kontrol edilmeli. Hatta kat karşılığı alınmış ise, sözleşmelerini incelemekte, teknik şartnameleri kontrol etmekte yarar var. Kanunları ve mevzuatlara hakim, bölgesinde etkili, konusunda uzman bir emlak müşaviri sizleri doğru bir şekilde yönlendirebilir.